2014年佛山商业可谓风起云涌，随着南海怡丰城、南海万达广场、南海万科广场、佛山兆阳广场的陆续开业，新的商业综合体不断涌入，佛山商业市场竞争日趋激烈。这些新的商业体无论在硬件方面，还是环境方面可以讲“高大上”，而东方广场仍然可以以日均11万人次的人流领跑佛山商业项目，这让我们不得不由衷钦佩集团公司董事会前瞻思维、超前眼光和勇往直前的魄力。
2011年，集团公司董事会高瞻远瞩地提出东方广场升级改造战略部署，计划用三年、投入3个亿对东方广场进行全面的升级改造，这个决定比佛山启动城市升级改造三年行动足足提前了一年时间。四年过去了，东方广场升级改造工程目前已基本完成。改造后的东方广场旧貌换新颜，经营硬件得到大幅改善提升，经营业态不断丰富，商业氛围日益浓厚，焕发出勃勃生机与活力。根据统计，东方广场的整体租金收入、平均单方租金改造前后对比有了大幅提升，空置面积改造前后对比明显下降。集团公司最重要、最核心的资产得到了保值和增值，东方广场升级改造取得了良好的成效。
1、中央广场的成功改造，为东方广场实现广场经济夯实了基础
中央广场改造在整个升级改造工程中可谓画龙点睛，在工程技术条件许可的前提下，以全方位满足活动和会展使用功能的要求来铺排柱跨，通过加设天幕、LED屏、天幕上打灯、喷雾系统功能等，使中央广场大气、时尚、全天候，成为华南乃至中国区商业项目中最大覆盖面的全天候会展广场，真正成为东方广场组团围合式经营结构的心脏，充分发挥广场核心区域的聚散功能，实现作为人流聚散和创新经济价值的经营目标，成为东方广场升级改造浓墨重彩的一笔。
2、将小火车通道变身为食尚荟，使中央广场与各个组团形成有机整体充分挖掘原环形小火车通道的经营价值，升级改造为具有经营功能和经济收益的食尚荟。通过中央广场连接四部双向的手扶电梯，源源不断地输送人流，使环中央广场的二层连廊实现经营价值；通过以连锁餐饮经营品牌为据点，实现各组团的整体性联接；以落地玻璃为界面，使中央广场与二层经营通道形成有机的整体，实现经营目标的有效联动。
3、全面推进环中央广场休闲景观产业带项目，实现环中央广场物业的可持续常态经营
凭借全新的中央广场，明确提出环中央广场休闲景观产业带经营概念，全面推进环中央广场物业价值的提升。以休闲景观产业带作为经营方向，全力引进包括麦当劳、星巴克、韩国咖啡陪你、茗记甜品、妙香居等一批有号召力、有竞争力的商户的带动，使人流有机流动，使物业提升价值。
4、以玻璃屋为基点，全力实现步行商业街区的联动
通过在中央广场、东/西大街以及各大组团通道设置创新、时尚、光亮的玻璃屋，以连接中央广场的东、西大街为中轴线，分别在金山街等支线打造一条以玻璃屋为载体的景观步行系统，既创造良好的经济价值，又丰富和加强了步行商业街区的联动。
5、将水晶城改造为以世纪东方大酒楼为核心的经营项目，成功启动东方广场东北区域，实现了东方广场的整体开业
借助世纪东方大酒楼项目的开业，创造一切条件在水晶城原有广场和东方书城北面设置临铺，通过引入各种商业元素，包装为东方风情街，形成东方广场以年轻人为消费目标群的副中心；通过成功引入以麦当劳作为龙头，形成一个带动翡翠城和东方风情街消费的休闲消费项目，从而实现人流的互联互通。
6、实施道路和户外停车场改造，有效缓解东方广场停车压力
在集团公司的统筹铺排下，升级改造了锦华路、永安路和文龙街，道路改造同时兼顾东方广场南向组团外广场的升级以及天桥广告位的设置和美化，提升了交通顺畅性，有效改善东方广场外围第一印象。同时，通过增设两个户外停车场，既大大改善了东方广场周边交通环流，又极大缓解了东方广场停车位不足的发展瓶颈。
7、高标准实施地下停车场改造，缩短交通到达时间，充分体现便利性
参考和学习广州太古汇室内停车场的硬件和管理系统，按照花少钱办大事的原则，以高标准要求，升级改造了东方广场室内车场硬件和管理系统，特别是主通道灯光、智能化停车、室内标识导引系统、车场入口及通道等重点部位，使到达东方广场消费的客户直接感受到硬件升级的价值和便利性，改造出来的效果也得到了消费者和商家的一致好评。
8、全面改造提升东方广场各组团外立面，让一个全新、时尚、大气的东方广场展现在佛山人眼前
外立面是一个商业建筑体最重要、最直观的感观印象，因此升级改造小组各成员单位花足心思，注入元素，有序铺排。经过各方共同努力，将一个全新、时尚、大气的东方广场外立面展现出来，极大提升了佛山市民对东方广场的好感度和认同度。
9、引入东方广场室内外标识引导系统，创新主题化标识设计理念，丰富和展示东方广场经营元素
结合东方广场多业态、主题化的经营理念，以吃喝玩乐的体验消费为主题，充分整合数码、儿童、图书、娱乐等各种元素，利用整个东方广场的外围广场和中央广场的展示功能，创新设计理念，形成一个别具一格的室内外标识导引系统，使东方广场更加富于新的体验元素。
10、对重点项目进行改造扩容，不断丰富和发展东方广场主题化经营
在集团公司的全力支持下，升级强化增值主题项目的经营。配合硬件升级改造的优势，重点在数码港主题项目、儿童城项目以及蓝宝石项目进行改造扩容，提升物业价值，为东方广场进一步实现主题化经营走出坚实的步伐。
作为已经全面开业的商场，进行更新提升和升级改造的难度和复杂程度远远大于新建商场，需要综合平衡和考虑各方面的因素，并要结合经营现状、实际情况来实施改造工程。东方广场升级改造能够顺利进行，主要得益于以下因素：
1、集团公司董事会的高度重视和正确领导
早在2011年4月，集团董事会就对东方广场升级改造工程的整体开展、工作重点做了全面系统的指示；在实施的各个阶段，根据东方广场实际情况发出清晰的指令，在决策层面、战略高度保证东方广场升级改造的正确方向。
东方广场是集团公司的核心资产，在升级改造过程中，集团公司分管工程和协管资产管理的老总都能时时留意、过问东方广场升级改造进展情况，查看东方广场升级改造会议纪要，并在关键时刻进行督导，例如中央广场天幕实施后期，每天召开工程碰头会，每年年初督导年度工程施工计划的编制，每年年末对照年初计划进行检查落实以及重要工程项目的督促。
2、集聚集团公司的资源，发挥各个单位的优势，实施有力的组织保障
以世纪东方公司职业经理人为东方广场升级改造小组组长，充分尊重东方广场公司作为商业运营者和物业管理主体单位的意见，促使世纪东方公司经营团队和物管团队全方位进行思考，既能保证升级改造力争一次性考虑细致周密，又能保证升级后实际使用效果达到预期目的。
以建宇公司副经理和装饰公司经理为东方广场升级改造小组副组长，能用好用足集团公司的内部资源，充分发挥集团公司工程管理方面的强大优势，保证按照使用要求做好装饰方案和装饰设计以及现场施工和管理工作。
3、东方广场升级改造资金实行专款专用，实施有力的资金保障
（1）在集团董事会的大力支持下，由世纪东方公司定期将可上交租金和净利润转入集团公司资监委的专户，归口资监委管理，东方广场升级改造资金实行专款专用。
（2）严格执行月度拨付款计划审批和费用审批流程。每月月底前分别编制工程费用和前期费用支付计划，对每一单费用支出都要填写《工程费用付款审批表》或《前期费用付款审批表》，经过相应的费用审批流程后，再将改造资金拨付给各改造工程实施单位。
（3）由于实行专款专用，保证了各项费用，特别是工程进度款的准时按期支付，极大地调动了各改造工程施工单位的工作积极性，对建宇公司开展有效的工程监理也发挥了极大的支持作用。
1、经营硬件得到大幅改善提升
经过升级改造，各个组团的内、外经营硬件都得到提升，表现在外立面用材讲究，加上各种光带、广告灯架、LED屏、飘檐等，充满现代商业时尚气息；地面环境和天面、天蓬都得到更新或翻新，地下停车场指引清晰，灯光明亮；各种消防、空调、智能、监控等设备设施得到及时更换，从内、外两方面保障了东方广场的正常经营。
2、经营业态和运营环境不断充实丰富
伴随着经营硬件的升级改造，东方广场的经营业态和运营环境也不断得到丰富和充实。2013年底东方儿童世界全新推出，加大了东方广场儿童业态的占比，迎合了购物中心未来运营的发展方向；通过缩小网吧经营面积、进行数码港一/二期改造，使得数码港作为佛山最大的数码产品专卖场，更加富于活力和竞争力；在完成德胜楼和钻石城的升级改造工程后，世纪东方公司一方面积极引入新的餐饮商家，另一方面要求场内经营商家主动对接餐饮市场，进行店铺二次升级装修。这些既增强了东方广场的体验业态，更增强了东方广场整体市场竞争力，使得改造后的东方广场呈现出全新的商业面貌，改造效果显著。
3、重点打造中央广场，使其发挥辐射作用
中央广场位居各个组团的核心位置，中央广场打造得好，可以有效连接明珠城、金山街、银州城等7个组团，因此是升级改造工程的重中之重。通过加建过万平方米的中央广场采光天幕，超大型LED电子显示屏和多条手扶电梯的投入使用，以及环中央广场小火车通道的升级改造，中央广场源源不断地立体式向各个组团输送人流，不仅全面提升了东方广场的商业氛围，而且使得中央广场真正发挥出各个组团的核心作用，得到了社会各界的认同及赞赏。
4、增加有效出租面积，成为东方广场经营亮点和效益增长点
在东方广场升级改造过程中，想方设法进行挖潜，增加有效出租面积，包括：取消小火车观光运营项目，改为环中央广场商业经营区；在红宝石书城北面加建东方风情街；实施金山街南向第一/二个中庭封闭工程；整合东方广场物业管理处办公室，统一迁移到水晶城四楼集中办公；在东方广场增设一批玻璃屋，成为东方广场的经营亮点；充分挖潜，在中央广场手扶电梯下面增设有效出租面积。
目前，东方广场升级改造工程已基本圆满完成，除了眼下正在进行中的琥珀城首二层复原工程外，东方广场升级改造明年的收尾工作有数码港经营调整升级改造和蓝宝石经营调整升级改造项目。下一步，按照集团公司的铺排，升级改造小组还将继续推进中央广场与北面翡翠城的连接，扩大中央广场的使用效果，加速推进翡翠城的升值和经营改善。我们相信，在集团公司董事会强有力的领导下，东方广场升级改造工程一定全面圆满胜利完成，实现集团核心资产不断保值增值！
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